QUELLE DIFFERENCE ENTRE CONSTRUCTEUR ET MAITRE D'OEUVRE ?

Le monde du bâtiment est complexe et il n'est pas simple pour un maitre d'ouvrage de comprendre le fonctionnement et le vocabulaire. Voici donc quelques défintions à retenir

• Définitions :

- Le maitre d'ouvrage : il s'agit de celui (particulier ou professionnel) qui commande les travaux (dans le sens "payer" // Vous).

- Le constructeur : il s'agit d'une société qui a pour but de faciliter la tâche aux maitres d'ouvrages (principalement particuliers).

- Le maitre d'oeuvre : il s'agit d'un acteur important de l'opération. Il dirige, met en relation, contrôle, conçoit et conseille le maitre d'ouvrage (mission partiel ou complète au choix du maitre d'ouvrage).

Toute maitre d'ouvrage souhaitant construire une maison individuelle a le choix de faire appel à deux types de professionnels : maître d’oeuvre ou constructeur.

Le maître d’œuvre (dont l’architecte) vous proposera un contrat de maîtrise d’œuvre, tandis que le constructeur vous proposera un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

Les différences entre les deux contrats sont importantes et ils ont chacun leurs avantages. Ainsi, suivant vos besoins, vous vous dirigerez vers l’un ou vers l’autre. Notre dossier complet avec comparatif vous donnera les clés pour faire votre choix entre maître d’oeuvre ou constructeur.

Maître d’oeuvre ou constructeur : fonctionnement

Tout d’abord, regardons ce qui est commun à tout projet de construction de maison individuelle. Dans tous les cas, vous aurez besoin de faire réaliser les tâches suivantes :

1. Le plan : conception sur mesure ou fourniture d’un modèle-type standard

2. La gestion des démarches administratives, notamment la demande de permis de construire

3. Les études techniques nécessaires aux travaux

4. La réalisation des travaux

Sauf si vous faites le choix de l’autoconstruction, les travaux seront toujours réalisés par plusieurs artisans spécialisés. Le type de professionnel (maître d’oeuvre ou constructeur) à qui vous allez confier les 3 premières étapes va alors déterminer votre relation avec ces artisans. Regardons alors les différences de fonctionnement entre les deux types de professionnels via ce petit schéma ci-dessous (en rose le constructeur en bleu le maître d'oeuvre) :

Le constructeur (CCMI)

Le constructeur de maison individuelle est un intermédiaire entre les artisans et vous. Vous contractez uniquement avec lui par un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

En principe, il ne réalise pas les travaux lui-même. Il se charge des démarches administratives, des études techniques et du suivi des artisans. Les artisans sont ses sous-traitants. Vous n’avez ainsi pas de lien contractuel avec les artisans et leur relation avec le constructeur n’est pas votre problème.

Le CCMI s’apparente à un acte d’achat : le constructeur vous vend un produit, une maison, puis vous lui payez entièrement le prix de cette maison. Ce système est surtout adapté à des modèles standardisés de maisons, qui limitent les aléas de chantier au maximum et qui trouvent leur compétitivité dans le volume important des commandes et le temps de conception limité.

Le maître d’œuvre ou architecte

Le maître d’œuvre (dont l’architecte) est totalement indépendant des artisans.

Vous contractez avec lui par un contrat de maîtrise d’œuvre. Il assure la conception, les démarches administratives, les études techniques et le suivi des artisans pour votre compte et dans votre intérêt exclusif.

Vous le rémunérez pour qu’il vous défende et vous représente objectivement. Vous contractez avec les artisans (contrat de travaux préparé par le maître d’œuvre) et donc vous les payez directement (sur conseil du maître d’œuvre).

Le contrat de maîtrise d’œuvre (ou d’architecte) est un contrat de services. Ainsi, le maître d’œuvre ne vous vend pas une maison comme le constructeur, mais il vous accompagne, vous conseille, vous défend et vous représente. Ce système est le plus adapté et le plus compétitif pour les constructions personnalisées. Car, plus on s’éloigne d’un produit standardisé, plus l’indépendance du concepteur vis à vis des artisans est primordiale.

*Au fait, quelle est la différence entre un maître d’œuvre et un architecte ?

Maître d’œuvre est un métier, architecte est un titre. Tout architecte est maître d’œuvre, mais l’inverse n’est pas vrai. Le titre d’architecte garantit une compétence (formation minimale de 6 ans) et le respect d’un code de déontologie. Nous utiliserons dans cet article le terme de « maître d’œuvre » pour désigner à la fois les maîtres d’œuvre architectes et les maitres d’œuvre non architectes.

COMPARATIF :

Ci-dessous le comparatif des avantages et inconvénients du CCMI et du Maître d'Oeuvre.

Marge sur la prestations global :

CCMI :

De 25 à 35% du coût des travaux

Marge non connue lorsque vous signez un CCMI, elle intègre les frais commerciaux, frais de caution, redevances de franchisé, etc. Cependant, la standardisation et le volume important des commandes peuvent permettre de faire baisser le coût des matériaux par rapport à une construction en maîtrise d'œuvre. Il est très difficile de savoir si cette économie sur les matériaux permet de compenser la marge du constructeur. Chaque cas est unique. Globalement, moins vous demanderez de modifications, plus une maison de constructeur pourra être compétitive face à une maison avec maître d’œuvre.

MAITRE D'OEUVRE :

De 8 à 15% du coût des travaux (peut être plus élevées si architecte)

Connue de vous dès le départ, cette rémunération s'entend pour une mission complète (de la conception jusqu'à la livraison). Pour la comparer avec la marge du constructeur, il faut rajouter le coût des études de sol, thermiques, etc., soit 1 à 2% du coût des travaux. Ainsi, la rémunération du maître d'œuvre sera à peu près équivalente à la moitié de la marge du constructeur.

Respect du buget :

CCMI :

Garantie de livraison à prix convenu

Le prix est fixé au CCMI de façon globale et forfaitaire. Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant (assurance ou établissement bancaire) se portant caution pour vous rembourser tout dépassement du prix convenu au CCMI.

Sachez toutefois que pour faire jouer cette garantie, il vous en coûtera une franchise allant jusqu'à 5% du prix convenu.

MAITRE D'OEUVRE :

Budget contractuel

Le maître d’œuvre a une obligation de résultat sur le respect du budget : il doit vous fournir des devis d'artisans rentrant dans votre budget maximal. Vous pouvez faire jouer son assurance si jamais le budget n'était pas respecté. Le contrat de travaux avec les artisans est aussi à prix global et forfaitaire. Votre budget maximal définitif est ainsi connu dès la signature du contrat de maîtrise d’œuvre. une marge (en % souvent) de tolérane contractuel peut être prévue mais doit être inscrite dans le contrat !

Pus et Moins values :

CCMI :

À négocier à chaque fois

- lorsque des économies sont trouvées en cours d'opération, vous n'avez pas la garantie que le constructeur vous fera bénéficier de la totalité de la moins-value (ni même s'il vous en fera part sur certain point que vous ne verriez pas).

- quand vous voulez faire des modifications de prestations, vous êtes déjà lié au constructeur et vous ne connaissez pas le détail des prix unitaires du contrat. Vous pouvez alors difficilement juger si le tarif est raisonnable ou pas.

- suivant les constructeurs, le prix fixé au CCMI peut augmenter entre la signature du contrat et le début du chantier selon l'indice BT01.

MAITRE D'OEUVRE :

- en maîtrise d’œuvre, les économies qui sont trouvées sont obligatoirement et entièrement à votre bénéfice.

- lorsque vous souhaitez modifier des prestations, les artisans auront l'obligation de garder les mêmes prix unitaires que ceux de leur contrat de travaux. Ainsi, le fait que vous soyez déjà lié avec eux ne leur permet pas d'être en position de force pour imposer leurs tarifs. De plus, un maître d’œuvre est là pour vous défendre.

- il n'y a pas de notion de revalorisation suivant l'indice BT01 en maîtrise d'œuvre. Le budget maximal contractuel reste le même du début à la fin du contrat.

Respect des délais et durée de chantier :

CCMI :

Garantie de livraison à délais convenus

Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant prenant le relai pour terminer la construction s'il venait à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières, avec toutefois une franchise de 30 jours.

Durée large

Pour une maison de 100 m², comptez entre 9 et 13 mois de travaux (date limite indiqué au contract CCMI allant souvent de 12 à 14mois et pouvant être allongé). L'échéancier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui ne l'encourage pas vraiment à travailler à flux tendu.

MAITRE D'OEUVRE :

Délais de livraison contractuels

Le planning détaillé d'exécution fait partie du contrat de travaux avec les artisans. Il y a un seul calendrier pour tous les artisans, ils sont ainsi solidaires du respect du planning général. En cas de dépassement de délais par un artisan (même pour une tâche intermédiaire), celui-ci vous verse des pénalités de retard journalières, dès le 1er jour de retard. En cas de dépôt de bilan d'un artisan, un nouvel artisan est choisi pour finir le travail.

Durée optimale

Comptez entre 7 et 11 mois de chantier pour une maison de 100 m².

En maîtrise d'œuvre, il y a peu de temps morts. Vous ne fournissez aucun acompte aux artisans, donc tout le monde cherche à terminer les travaux dans des délais optimaux.

Personnalisation et qualité de conception :

CCMI :

Personnalisation limitée

La compétitivité du constructeur réside avant tout dans la standardisation des plans, des matériaux et des équipements. Généralement, il ne peut pas se permettre d'investir dans un temps de conception important. Même si quelques constructeurs déclarent faire du sur-mesure, il ne s'agira souvent que d'une légère adaptation d'un plan standard.

Qualité aléatoire

La conception n'est pas le cœur de métier du constructeur : vous trouverez ici de tout. La qualité dépend de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur : bureau d'étude, dessinateur, parfois le commercial... Heureusement, les modèles-types de maison sont généralement bien pensés, mais hélas la façon dont la maison est implantée sur le terrain peut la rendre totalement inconfortable.

MAITRE D'OEUVRE :

Personnalisation illimitée

La conception sur mesure est le cœur de métier du maître d'œuvre. Il n'a aucun accord avec un fabricant ou un fournisseur de matériaux. Il conçoit selon votre cahier des charges. Vous l'aurez compris, c'est clairement le plus compétitif dans ce domaine.

Le professionnel de la conception : l'architecte

Il convient ici de faire la différence entre l'architecte et les autres maîtres d'œuvre. L'architecte est le seul professionnel formé à la conception et son titre garantit cette compétence. La qualité des maisons d'architecte est largement reconnue et elles offrent une bonne plus-value à la revente.

Les maîtres d’œuvre non architectes sont quant à eux non réglementés et peuvent avoir des formations très variées mais de part leur contrat de service auprès de vous ils sauront trouver les conception en adéquation avec vos idées.

Coordination et contrôle des artisans :

CCMI :

Juge et partie

La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le constructeur. Rappelons que le constructeur rémunère également les artisans, qui sont ses sous-traitants. Selon nous, cette situation pose un problème vis à vis du client. Le constructeur regardera-t-il son intérêt ou le vôtre ? Ne va-t-il pas être tenté de dissimuler des malfaçons puisque celles-ci vont lui coûter de l'argent ou lui coûter la relation qu'il a avec son sous-traitant ?

MAITRE D'OEUVRE :

Indépendance

La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le maître d'œuvre, professionnel totalement indépendant des artisans. En cas d'imperfection dans l'exécution des travaux, celui-ci prendra une décision qui va dans votre intérêt puisque vous le rémunérez pour ça et qu'il n'est pas financièrement lié aux artisans.

Le contrat :

CCMI :

Une loi qui réglemente le CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est réglementé par la loi du 19 décembre 1990. Le législateur a prévu des garanties minimales obligatoires dans les CCMI pour la protection du consommateur.

Cependant, la profession n'est pas réglementée et il n'y a pas de formation minimale pour être constructeur.

Attention aux travaux réservés

Les CCMI excluent souvent certains travaux importants, notamment les terrassements et en général tout ce qui est extérieur au modèle standard en lui-même. Ces travaux sont dépendants de chaque terrain et sont ainsi ceux qui présentent le plus de risques d'imprévus, et donc de plus-value. Les autres travaux souvent hors CCMI sont : évacuation et remise en place des terres, clôtures, portails, revêtement de voiries et terrasses, cuisine, peinture intérieure, revêtements de sols, placards.

Vous devrez contracter directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même.

Tous les travaux dits "de finition" représentent de 25 à 50% du coût final de l'opération.

Une transparence relativement opaque

L'idée de l'interlocuteur unique présente l'avantage de ne pas avoir à vous soucier des "coulisses". Son inconvénient est qu'il vous rend le déroulement de l'opération relativement opaque.Combien coûte chaque élément de la construction ? Qui sont les sous-traitants ? Leur situation est-elle régulière ? Quelle marge prend le constructeur ? Vous ne pouvez pas le savoir. Votre droit d'accès à votre propre chantier et limité au bon vouloir du constructeur.

MAITRE D'OEUVRE :

Une seule profession réglementée : architecte

La profession d'architecte, ainsi que le contrat d'architecte, sont réglementés par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture et par le code de déontologie des architectes. Ces textes garantissent entre autres les compétences de l'architecte, son indépendance et la protection du consommateur.

Les maîtres d'œuvre non architectes n'ont pas de réglementation professionnelle et ne sont tenus qu'aux obligations propres à tout professionnel de la construction. (un niveaux d'études et une expérience conséquente dans le domaine sont tout de même récalmé avant d'avoir la possibilité d'ouvrir une structure de maitrise d'oeuvre contrairement au CCMI)

Des travaux à la carte

Vous choisissez la liste des travaux à inclure dans le contrat de maîtrise d'œuvre. Rien ne peut la limiter, seul votre imagination et votre budget seront la limite.

Rien à cacher

Le maître d'œuvre, responsable du suivi des travaux, vous doit un total éclairage sur leur déroulement. Son devoir de conseil envers vous est immense.

Vous savez combien coûte chaque élément et chaque intervenant.

Vous recevez les comptes-rendus et vous avez un droit d'accès au chantier, aux réunions avec les artisans et aux plans techniques.

Interlocuteur et artisans :

CCMI :

Entreprise unique, interlocuteurs multiples

La grande force du CCMI est sans doute l'interlocuteur unique. Ceci est cependant à nuancer car vous aurez souvent affaire à beaucoup d'interlocuteurs différents : commercial, directeur, bureau d'étude, secrétaire, conducteur de travaux, SAV. De plus, le turnover étant important chez les constructeurs, il n'est pas rare que le commercial ou le conducteur de chantier soient remplacés pendant l'opération. Et en plus, il y a bien sûr tous les artisans hors CCMI que nous avons listés plus haut.

Liberté de choix partielle

Vous avez la totale liberté de choisir le terrain et le financement que vous voulez. Attention toutefois à certains commerciaux qui vous encourageront à prendre le package "terrain + maison" après avoir visité le terrain avec vous. Idem pour le financement, nous vous conseillons de le trouver vous-même.

Par contre, vous ne pouvez pas choisir les artisans. Les sous-traitants et le montant de leur devis vous sont inconnus (bien que la loi oblige le constructeur à vous les communiquer et à vous les faire accepter).

MAITRE D'OEUVRE :

Entreprises multiples, interlocuteur unique

Le maître d'œuvre, est dans la majorité des cas une seule et même personne. Il vous accompagne de la signature du contrat jusqu'à la livraison.

Pendant le chantier, votre maître d’œuvre est votre interlocuteur principal, voire unique si vous le voulez. Il prend en compte vos remarques et les transmets aux artisans.

Liberté de choix totale

En maîtrise d’œuvre, il n'y a pas de terrain ou financement "appât". Vous choisissez un maître d’œuvre en qui vous avez confiance et sa rémunération ne dépend pas d'une offre promotionnelle.

Pour le choix des artisans, il vous appartient totalement. Le maître d'œuvre vous propose les artisans qui présentent les garanties nécessaires et dont le devis est dans votre budget. Mais il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n'avez pas confiance.

Pièges à éviter :

Qu'ils s'agissent d'un CMISTE ou d'un Maîtres d'oeuvres, méfiez vous des entreprises qui irait à contre sens des dires ci-dessus et/ou des réglementations officiel! en effet la DGCCRF à récemment relevé que près de 50 % des constructeurs seraient responsables de fraudes notamment sur de la publicité mensongère, côté maître d'oeuvre certain se cache sous cet mention mais utilise la méthodologie d'un constructeur dans leur façon de fonctionner mais sans la protection du CCMI pour le maitre de l'ouvrage!!

Les garanties légales :

CCMI :

GPA - GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT (1 ANS) - INCLUSE

GBF - GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT (2 ANS) - INCLUSE

GARANTIE RESPONSABILITE CIVILE - INCLUSE

GARANTIE DECENNALE (10 ANS) - INCLUSE

DO - GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGES (10 ANS) - A CHARGE CLIENT OU INCLUSE SELON LES CONSTRUCTEURS

MAITRE D'OEUVRE :

GPA - GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT (1 ANS) - INCLUSE DANS LE CONTRAT DE TRAVAUX DES ARTISANS

GBF - GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT (2 ANS) - INCLUSE

GARANTIE RESPONSABILITE CIVILE - INCLUSE

GARANTIE DECENNALE (10 ANS) - INCLUSE

DO - GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGES (10 ANS) - A CHARGE CLIENT

POUR RESUMER :

Enfin, si on devait résumer en deux phrases les raisons qui conduisent à choisir entre maître d’oeuvre ou constructeur :

• Selon vous, construire une maison est avant tout un acte d’achat et vous voulez voir ce que vous achetez avant de vous lancer ? Vous êtes rassuré à l’idée de choisir une maison standard déjà conçue ? Vous ne voulez pas vous embarrasser des détails et des coulisses ? Et vous ne demanderez pas de modifications par la suite ? Alors faites appel à un constructeur.

• Pour vous, construire une maison est d’abord un projet de vie, qui demande à être conçu pour vous et avec vous ? Vous souhaitez une opération transparente et être accompagné par un professionnel indépendant qui vous défend ? Une personnalisation des prestations sera forcément nécessaire selon vous ? Vous pensez que vous pourrez changer d’avis au cours de l’opération et demander des modifications ? Alors faites appel à un maître d’œuvre ou un architecte.